Impozitarea chiriei din 2023

Zona de venituri din impozitarea chiriei nu a scăpat de canicula fiscală, în primul rând prin dispariția cotei forfetare de 40%, creșterea plafonului de la contribuția de sănătate, dar și prin birocratizarea (din nou) a procesului, adică înregistrarea la ANAF a contractelor de închiriere și a modificărilor acestuia. Și-uite cum prețul chiriilor va crește cu minim 30% de anul viitor. Nu-i așa că ai dat ochii peste cap, pentru că oricum cresc toate prețurile?

Dar să le luăm pe îndelete și să le explic pe fiecare în parte. Modificarea nu se aplică la alte forme de venituri din cedarea folosinței bunurilor, cum ar fi arenda sau închirierea în scop turistic, ci pentru închirierile pe o durată mai mare de 30 zile.

Ce e cota forfetară?

Cota forfetară este suma procentuală de 40% care se scade din venitul realizat, rezultând venitul impozabil, la care se aplică impozitul pe chirie de 10%. Scopul ei este de acoperire a cheltuielilor cu imobilul închiriat, de exemplu: comisionul de închiriere al agenției, prestările de servicii administrare imobil (dacă este cazul), mobilier, electrocasnice, reparații, zugrăveli, investiții de tot felul, izolații termice, fond de rulment (dacă este cazul), asigurări, impozitul pe proprietate, dobândă credit, țepe luate, inundații la vecini și alte pagube pe care proprietarul le suportă.

De multe ori am văzut că românul are tendința să-i numere vecinului doar veniturile încasate, fără să-i facă socoteala până la capăt și să scadă costurile pe care le are, înjurându-i capra din start. Așa că să analizăm cheltuielile, zic.

Dacă iau ca exemplu o chirie de 300 € pe lună, adică 1.500 lei x 12 luni, rezultă un venit anual de 18.000 lei.

Impozitul pe chirie în 2022 se calculează astfel: 18.000 lei – (40% x 18.000 lei) = 18.000 lei – 7.200 lei = 10.800 lei x 10% = 1.080 lei impozit de plată.

La această sumă proprietarul nu ar plăti sănătate, deoarece venitul este sub plafonul actual de 12 salarii minime, adică 2.550 lei x 12 = 30.600 lei. Iar suma care îi rămâne în buzunar este de 18.000 lei – 1.080 lei = 16.920 lei.

În 2023 se schimbă calculul și impozitul de plată este 18.000 lei x 10% = 1.800 lei impozit de plată. Doar că anul viitor va plăti sănătate, deoarece s-au schimbat plafoanele și va mai scoate din buzunar 1.650 lei (asta dacă salariul minim va fi 2.750 lei și nu mai mare, cum se șoptește pe alocuri.

Suma cu care proprietarul rămâne în mână în 2023 este 18.000 lei – 1.800 lei – 1650 lei = 14.550 lei.

Diferența între cele două sisteme de impozitare este de 2.370 lei, adică o creștere de 13% față de chiria încasată.

Pe lângă acest cost suplimentar, se vor adăuga și acele costuri care erau suportate din cota forfetară.

Cine va suporta diferența? Chiriașul, evident! De unde și estimarea mea (prea optimistă aș zice) de creștere a chiriilor cu minim 30%. E adevărat că aceste costuri se vor reflecta în piață abia în 2024, anul în care proprietarul va plăti efectiv aceste taxe, pentru că știm că se plătesc prin declarația unică abia în anul următor. Dar în 2024 va fi alt salariu minim și evident o contribuție pe sănătate mai mare.

Care sunt plafoanele pentru sănătate pentru 2023?

Sincer, nu prea pot să răspund la întrebare, decât să-mi dau cu părerea.

De exemplu, pentru 2022 este un singur plafon pentru veniturile ce depășesc 12 salarii minime pe economie, adică 2.550 lei x 12 = 30.600 lei, iar sănătatea se calculează aplicând cota de 10% la această sumă, adică 3.060 lei de plată.

Pentru un salariu minim estimat la 2.750 lei în 2023, avem următoarele plafoane:

Plafon venit	Venit lei	Sănătate de plată
0 – 6 salarii minime	0 – 16.500	0
6 – 12 salarii minime	16.500 – 33.000	1.650 lei
12 – 24 salarii minime	33.000 – 66.000	3.300 lei
peste 24 salarii minime	peste 66.000 lei	6.600 lei

Pentru un salariu minim estimat la 3.000 lei în 2023, avem următoarele plafoane:

Plafon venit	Venit lei	Sănătate de plată
0 – 6 salarii minime	0 – 18.000	0
6 – 12 salarii minime	18.000 – 36.000	1.800 lei
12 – 24 salarii minime	36.000 – 72.000	3.600 lei
peste 24 salarii minime	peste 72.000 lei	7.200 lei

Știi legea lui Ohm? Om trăi și om vedea! Sănătoși să fim, că tot o plătim!

Cum pot reduce impozitul pe chirii?

Dacă ești meticulos și organizat, poți să îți determini venitul în sistem real,  adică pe PFA. Asta presupune să ai evidența cheltuielilor pe care le poți scade din venit și să plătești impozit doar la suma rămasă. Dacă ai mai multe proprietăți (peste 5 contracte) care îți aduc un venit pasiv, este obligatoriu să îți ții socotelile pe PFA.

Așa că ia toate facturile din sertar, deschide un excel si excelează la propria ta eficientizare fiscală. Sau mai bine mergi la un contabil să te îndrume la început.

Dar ține minte că va trebui să rămâi în partidă simplă minim 2 ani consecutivi, deoarece ieșirea se face din 2 în doi ani.

Creșterea impozitului pe clădiri

Pe lângă creșterea chiriei, crește și impozitul pe clădiri considerabil astfel:

Impozitul pe utilizarea rezidențială crește de la 0,08% la minim 0,1%

Impozitul pe utilizarea nerezidențială crește de la 0,2% la minim 0,5%

Paradoxul acestei creșteri este că nu mai are limită maximă, cum are în prezent, iar proprietarii de clădiri vor fi la mâna deciziei consiliilor locale să facă impozitul cât cred de cuviință.

Și încă ceva, chiar și aici se schimbă modul de calcul, pentru că valoarea la care se aplică procentul nu mai este valoarea determinată prin evaluare, ci la cea stabilită prin grilele notariale, a căror proveniență este contestată. De când a apărut OG 16/2022, s-au iscat diverse discuții pe acest subiect, atât din partea profesioniștilor implicați (notari, evaluatori) dar chiar și din partea primăriilor, care argumentează că nu vor avea timp să pună în practică noua modalitate de calcul de la 1 ianuarie 2023.

Obligația înregistrării contractelor de închiriere la ANAF

Se revine la obligația de a înregistra contractele de închiriere la ANAF, atât a celor noi, dar și a celor în derulare. Pe lângă contracte, se adaugă și modificările survenite, respectiv actele adiționale, în termen de 30 zile de la încheiere (adică semnare, a nu se confunda cu încetare!).

E adevărat că transmiterea se poate realiza online prin SPV-ul proprietarului, dar ia în considerare că va trebui declarat fiecare act în parte, obligația intrând în vigoare de la 1 ianuarie 2023, cu termen de 90 zile. Eu te-aș sfătui să le transmiți de acum, ca să nu te prindă Revelionu’ pe serverul ANAF, că știu ce zic. Iar dacă ai contracte mai vechi, cu multe acte adiționale, mai bine le încetezi și faci unul nou, ca să transmiți un singur document.

Și încă un răspuns, că primesc de prea multe ori întrebarea:

Se înregistrează la ANAF contractul de comodat? Nu! Contractul de comodat NU se înregistrează la ANAF, că nu are ce bani să-ți ia pe el, fiind un contract de folosință cu titlu gratuit.

Că tot vorbim despre contractul de închiriere, te rog eu mult, nu trece în contract suportarea impozitului pe clădire. Acela nu este obligația chiriașului, ci a ta ca proprietar, chit că ai sau nu chiriași. Și nici impozitul pe venitul din chirie sau sănătatea aferentă. Dar da, ia în calcul aceste costuri și fă o ofertă pe care să ți-o asumi.

De ce să declarăm venitul din chirii? Nu mai bine mergem pe burtă?

Adică să faci evaziune fiscală, în traducere liberă? Este fix decizia ta și faci cum consideri de cuviință. De fapt, este o dublă complicitate, atât a proprietarului, cât și a chiriașului care acceptă cârdășia, însă aș vrea să iei în considerare câteva argumente:

1. Declararea contractului de închiriere la fisc devine cu titlu executoriu în caz de litigiu cu chiriașul și îți vei ajuta avocatul, altfel el nu te poate ajuta pe tine.
2. Prin intermediul contractului, îți poți recupera pagubele produse de chiriaș, dacă și-a devastat casa, inundat vecinii sau te-a lăsat cu restanțe la întreținere și chiar la chirie. Altfel, nu ai nicio șansă.
3. Poți dormi pe perna ta liniștit, că nu faci evaziune fiscală, mai ales că oricând te poate reclama vecinul, deranjat de manelele chiriașului.
4. Demonstrezi proveniența veniturilor, atunci când te întreabă banca de unde ai bani, mai ales de când s-a înăsprit legislația de prevenire a spălării banilor. Și zi mersi că te întreabă doar banca, că s-ar putea să ajungi să dai cu subsemnatul.
5. Poți încasa chiria prin bancă, pe card, pe Revolut, pe ce vrei tu. Să-ți spun că și Revolut este obligat să te întrebe de unde provin banii, mai ales dacă încasările sunt recurente?
6. Chiriașul persoană juridică nu își poate declara sediul social sau punctul de lucru și nu își poate deduce chiria pe firmă.
7. Chiriașul persoană fizică nu își poate dovedi domiciliul. Am întâlnit situații complicate de custodie unde era absolut necesar.

Știi câți „evazioniști inteligenți” își trimit sume de bani pe Revolut? Chirii, lucrări serioase, inclusiv diferența de salariu la gri. Da, da. Nu te cruci, cititorule! Am întâlnit câteva cazuri în care m-am crucit și eu. Comportamente de găinari leneși și zgârciți, care nu-și pun fundul în mașină să nu consume benzina sau timpul cu încasarea sau plata la plic. Are Țiriac o vorbă, care pe mulți i-a înfuriat.

„Între prost și hoț, îl prefer pe hoț.” Are sens în cazul acesta!

Dacă vrei să intri în legalitate, acesta e momentul, chit că e nefavorabil. Până la urmă, impozitul nu este chiar atât de mare, cam cât zeciuiala din Biblie.

Genul acesta de calcule vom face la cursul “Cum să-ți pregătești afacerea pentru 2023” și voi da soluția potrivită fiecărui antreprenor participant. Te-am pus pe gânduri? Înscrie-te la curs aici.

Trimite-mi un email la valentina.saygo@askfor.ro dacă vrei să stabilim o ședință de consultanță.

Foto credit: Oku

Dă share dacă ți-a fost de folos și îți mulțumesc pentru asta!

Dacă vrei să ținem legătura, apasă subscribe!